不動産投資信託（REIT）は、株主に代わって住宅や商業ビルなどの収益を生み出す不動産を所有または融資する会社です。
REIT を利用すると、個人は不動産の管理や維持など、直接所有することによる負担なしに不動産投資から収入を得ることができます。また、投資ポートフォリオを多様化するための優れたツールでもあります。
REIT への投資方法とその仕組みについて学ぶために、読み進めてください。
不動産投資信託（REIT）とは何ですか？
不動産投資信託（REIT）は、不動産投資を専門とする持ち株会社であり、多くの場合特定の分野に重点を置いた多様な不動産ポートフォリオを所有しています。株式会社の株式は証券取引所で取引されるため、株式会社と同様に運営されます。
不動産投資信託は投資家の資金を使い、賃貸料または不動産の利息を通じて収益を生み出す不動産を購入します。法律により、同社は年間総利益の90％を現金配当として株主に分配することが義務付けられている。このため、債券愛好家にとっては魅力的な投資となります。
REIT の株主は配当税が低いため税制上の優遇措置を受けることができ、このタイプの投資の魅力が高まります。
不動産投資会社（REIT）の見分け方
会社が不動産投資信託（REIT）とみなされるためには、フォームを提出する必要がある。 フォーム1120-REIT IRS は法人税を免除し、株主の所得に対する二重課税を防止します。このフォームは REIT 選択フォームと呼ばれます。
また、米国証券取引委員会 (SEC) および IRS が定める以下の要件も満たす必要があります。
- 会社は、REIT を除き、連邦課税法人としてどの州でも登録されている必要があります。
- REIT は運用開始 100 年目以降は少なくとも XNUMX 人の株主を持たなければなりません。
- 課税年度の後半に、会社の株式の 5% 以上が 50 人以下の個人によって所有されてはなりません。
- REIT 株は転換可能でなければならず、会社は理事会または取締役会によって統治されていなければなりません。
- REIT の総収入の少なくとも 75% は、不動産または不動産関連から得られなければなりません。これは、総資産の75％を不動産に投資する必要があることを意味します。
- REIT は、別の REIT、REIT の適格子会社 (QRS)、または REIT の課税子会社 (TRS) でない限り、いかなる会社の議決権も 10% 以上所有することはできません。
- 不適格な収入源として分類されるサービス料または非不動産事業は、会社の収入の 5% を超えてはなりません。
- REIT は法律により、課税所得の少なくとも 90% を毎年株主に配当金として支払うことが義務付けられています。収入を維持すれば、他のビジネスと同様に税金を支払うことになります。
- REIT は毎年、すべての株主に株式の実質的所有権の詳細を要求する手紙を送ることが法律で義務付けられています。 REIT が期限までにこれを怠った場合、罰金が科せられる。
あなたが使用することができます NYSE REITガイド または別のオンライン データベースで検索し、結果をフィルタリングして、どの企業が REIT であるかを簡単に確認することもできます。 REIT 企業を特定するための信頼できるオンライン情報源は数多くあります。
不動産投資信託（REIT）の種類
不動産投資信託 (REIT) は主に 2 つのカテゴリに分類されます。 エクイティREIT و 住宅ローンREIT。一般的に、エクイティ REIT は物理的な不動産に直接投資し、賃貸を通じて収益を生み出しますが、モーゲージ REIT は住宅ローンや住宅ローン担保証券に投資し、これらのローンの利息から収益を生み出します。
1. 不動産投資信託（REIT）
REIT は所有する不動産を賃貸することで収入の大部分を生み出します。 REIT 全体の約 90% は不動産投資信託です。これらのファンドは住宅用または商業用の不動産を所有することができます。
REIT は、テナントが支払う賃料による毎月のキャッシュフローに依存しているため、財務的により高い安定性を備えています。
REIT には主に 4 つの種類があります。
- 小売REIT： 小売 REIT は、独立した小売店やショッピング センターに投資します。同社はこれらの物件の入居者が支払う賃料から収入を得ています。実際、すべての REIT のうち 24% は小売 REIT です。
- オフィスREIT： このタイプの REIT は商業用オフィスビルに投資し、長期テナントから収益を生み出します。借主は3年から10年の範囲の賃貸契約を締結します。オフィス REIT は通常、雇用増加が見られる都市中心部に立地します。
- 住宅REIT： 住宅 REIT は住宅不動産を所有します。データによれば、REIT は米国の住宅アパートの 2% を所有しています。通常、少なくとも 2 ユニットのアパートや 4 ～ 2018 ユニットの集合住宅に投資します。オフィス REIT と同様に、住宅 REIT も人口密度と雇用の増加が見込まれる都市中心部に重点を置いています。 3.97 年、住宅 REIT は REIT セクター全体を上回るパフォーマンスを達成し、年間平均配当利回りは XNUMX% となりました。
- ヘルスケア不動産投資信託（ヘルスケア REIT）： 時価総額が 33 億ドルを超えるヘルスケア REIT は世界中に 127 社あり、ヘルスケア REIT の 90% は米国に所在しています。ヘルスケア REIT は、介護施設、病院、老人ホーム、医療センターなどのヘルスケア関連の不動産に投資します。ヘルスケア部門は米国のGDP支出の約17%を占めています。同社の収益はメディケアの払い戻しと入居料から得られます。ヘルスケア REIT が支払う配当利回りは、世界不動産指数に含まれる企業の配当利回りよりも高いです。
2. モーゲージREIT
モーゲージ REIT は、既存の長期高金利住宅ローンを取得し、その利息支払いから利益を生み出します。同社の利益は住宅ローンの短期金利と長期金利の差にあります。
モーゲージ REIT は次のいずれかになります。 住宅用または商業用。これらのファンドは不動産投資ファンド全体のわずか 10% 程度に過ぎないため、投資はリスクが高いと考えられています。これは、住宅ローン REIT は高いレバレッジで運用されるため、変動が大きくなるためです。
住宅ローン REIT に投資する前に、このファンドの性質と仕組みを理解するために、この分野の投資知識を増やすことを強くお勧めします。
不動産投資ファンドへの投資方法
不動産投資信託（REIT）に投資する最良の方法は、既存のファンドに投資することです。 REIT への投資は、その株式を直接購入することによっても、または REIT に投資する認可を受けた投資信託などのスキームに投資することによっても行うことができます。これは、物理的な不動産を所有または管理する必要なく、不動産資産で投資ポートフォリオを多様化したいと考えている投資家にとって理想的な選択肢です。
不動産に特化した投資信託や上場投資信託（ETF）に投資することで、REIT 株へのエクスポージャーを得ることができます。上場投資信託（ETF）は、投資家に株式を販売することで投資資金を調達する構造化投資会社です。株式の売却により得られた資金は特定の投資目的に投資され、投資家は不動産市場に容易にアクセスできるようになります。
ここでは、上場 REIT と非上場 REIT の 2 種類の REIT への投資に関する簡単なガイドを紹介します。
1. 不動産投資信託（REIT）
これらのタイプの REIT は、NASDAQ や NYSE などの主要な取引所で売買できるという点で、株式や上場投資信託 (ETF) に似ています。米国の取引所では 225 を超える REIT が取引されています。
REIT の購入には最低額や最高額の制限はありません。オンライン証券手数料は、取引ごとに約 8 ドルから 10 ドルの範囲です。
投資家は利益の 90% に相当する配当を四半期ごとまたは毎月受け取ります。 REIT の投資家の資産価値は、マクロ経済の動向と企業業績に応じて継続的に増加します。
多くの人が、高い流動性と安定した成長のため、REIT への投資を好みます。また、初期費用や年間サービス料もかかりません。
法律では、透明性と説明責任を高めるために、REIT に四半期ごとの財務報告書の提出とその他の財務報告要件の遵守を義務付けています。
Dividends.com などのプラットフォームでは、投資に適した REIT を見つけることができます。このウェブサイトには 200 を超える REIT が掲載されています。
2. 非上場REIT
これらの企業は IRS の要件を満たしていますが、米国証券取引委員会 (SEC) の証券取引所に登録されています。プライベート REIT は、プライベートのファイナンシャルアドバイザーまたはブローカーによって販売されます。
手数料無料の上場 REIT とは異なり、非公開 REIT は 10 ～ 16% の初期手数料を請求します。プライベート REIT は、年間収入が少なくとも 200,000 万ドル、または純資産が XNUMX 万ドルの認定投資家に証券を販売できます。
非公開 REIT は、公開 REIT が遵守する報告基準を遵守していないため、透明性が欠けています。また、上場会社の規則にも準拠していません。
また、投資家はプライベート REIT に投資してから最初の 2 ～ 3 年間は投資した資産にアクセスできません。
この期間が経過すると、投資を引き出すことができます。 REIT の引き出しは償還と呼ばれます。 3 年間の期限にもかかわらず、民間 REIT の管理者は償還を無期限に制限することを決定する可能性があります。
不動産投資信託（REIT）の配当と分配金の測定方法
不動産投資信託（REIT）は、純利益と運用益（FFO）によって収益を測定できます。これは、会社の純利益に減価償却費と償却費を加算し、不動産の売却益を差し引くことで計算できます。 FFO は、投資家にとって会計上の純利益よりも重要な、企業の実際の営業キャッシュフローを反映するため、REIT のパフォーマンスを測る重要な指標です。
FFO ＝（純利益）＋（減価償却費）－（不動産売却益）。
REIT の多数の不動産資産の年間減価償却費が収益にマイナスの影響を与えるため、減価償却費が計算に含まれています。不動産販売による利益が取り除かれるため、REIT はそれを再投資することができ、不動産ポートフォリオの成長に貢献します。これにより、ファンドの財務実績と配当金分配能力がより明確になります。
不動産投資ファンドへの投資における理想的な比率は何ですか?
ポートフォリオの何パーセントを不動産投資信託（REIT）に割り当てるべきか疑問に思っている場合、簡単に答えると、それはいくつかの要因に応じて変わるということです。
最適な比率は、投資目標、リスク許容度、投資期間によって異なります。ただし、ほとんどの専門家は、上記の要因を考慮し、それに応じて割合を調整しながら、ポートフォリオの 5 ～ 15% を REIT に割り当てることを推奨しています。たとえば、年齢は最適な比率を決定する要素となります。 15 歳のときに 30% を割り当てるのは適切かもしれませんが、この割合は時間の経過とともに徐々に減少するはずです。退職時には、REIT への割り当てを大幅に減らすのが合理的です。
たとえば、年齢は REIT への投資の最適な割合に影響します。 15 歳では XNUMX% を割り当てるのが適切かもしれませんが、この割合は年齢とともに徐々に減らしていく必要があります。退職時には、通常、資本を維持するために REIT への投資を大幅に減らすことが推奨されます。
不動産投資信託（REIT）への投資のメリット
不動産投資信託 (REIT) への投資には、個々の不動産投資に比べていくつかの利点があります。
- 比較的高いリターン。によると ナレイト米国では約 145 億 XNUMX 万人の投資家が投資信託や退職金貯蓄を通じて REIT を保有しています。 REIT に投資すると、投資ポートフォリオが多様化され、投資全体の価値を維持するのに役立ちます。
- REIT への投資は、確実な受動的な収入源となります。 個々の不動産投資とは異なり、REIT 投資家は不動産の購入、売却、賃貸、維持について心配する必要がありません。
- REIT は、不動産のあらゆる側面を扱う専門家によって管理されます。 （法律業務を含む）を非常に収益性の高い方法で行います。各四半期末に、投資家は配当金という形で利益の一部を受け取ります。
- ほとんどの REIT は個々の不動産に比べて規模が大きいです。 あなたが所有する不動産に関して言えば。これにより、安定性が高まり、不安定さが減少します。
- 透明性。 上場 REIT は株主に対して定期的に報告することが法律で義務付けられています。この透明性のおかげで、同社の活動は市場の監視下に置かれ、投資家は同社内で起こっていることすべてを追跡することができます。
- REIT を利用すると、個人では所有が難しい高価な不動産に個人が投資できるようになります。 REIT は流動性が高いのも特徴です。簡単に売買できる場所。
不動産投資信託（REIT）への投資のデメリット
REIT を投資ポートフォリオに追加することには多くの利点がありますが、考慮すべき潜在的な欠点もいくつかあります。
不動産投資ファンドに投資する際の最も重要なデメリットは以下のとおりです。
- 課税対象利益: REIT には税制上のメリットがいくつかありますが、配当金（分配金）は所得税の対象となることが多いことに留意することが重要です。
- 料金: 非上場の非上場 REIT に投資する場合、高額な初期費用、手数料、および高い運用コストが発生する可能性があります。最大限に活用するためには、手数料の低いファンドを探すことをお勧めします。
- ボラティリティ: REIT も市場の変動の影響を受けないわけではありません。不動産市場が下落すると、REIT は悪影響を受ける可能性があります。リスクを軽減するにはポートフォリオを多様化することが重要です。
- 金利感応度: 投資する REIT の種類によっては、REIT の価格は金利に大きく左右される可能性があります。たとえば、住宅ローン REIT は住宅 REIT よりも金利の変動に敏感です。したがって、金利の潜在的な変化が投資に与える影響を研究する必要があります。
よくある質問
REIT 株の価値は何によって決まりますか?
REIT 株の価値を決定するために使用できるいくつかの要素は次のとおりです。
- 予想される成長: 株式を評価するには、予想される収益成長と予想される総収益率を調べることができます。これは、ファンドのパフォーマンスと将来の収益を生み出す能力を示す重要な指標です。
- 株価対営業キャッシュフロー比率（FFO）: REIT の価値を評価するには、株価対運用資金比率 (FFO) を調べることができます。これは、REIT を評価する際に、予想収益や収入よりも正確な指標となる場合があります。それはファンドの実際の運用実績を示します。
- 比較： 配当利回りを、公益株や債券など、他の種類の高収益投資と比較します。これにより、ファンドへの投資が他の選択肢と比較してどれほど魅力的であるかを理解するのに役立ちます。
- 負債対EBITDA比率: REIT を比較するには、負債対利子・税金・減価償却前利益 (EBITDA) 比率を確認します。この比率は、ファンドが営業利益を通じて負債を返済する能力を示しています。
- 配当性向： REIT の持続可能性を評価するには、配当金として支払われる金額を確認します。比率が高すぎる場合、将来的に分配レベルを維持するのが困難になる可能性があることを示しています。
- 信用格付け: 信用格付けは、REIT の業績履歴と見通しに基づいて財務力を評価します。格付けが高いほど、ファンドの義務履行能力に対する信頼度が高いことを反映するため、評価額も高くなる可能性があります。
不動産投資信託（REIT）の成長に影響を与える要因は何ですか？
不動産投資信託（REIT）の利益はいくつかの要因によって影響を受けます。これらのファンドは、商業用不動産の需要が増加し、賃料が上昇し、資産価値が上昇する経済成長期に、より高い利益を達成することがよくあります。
不動産資産の価値が上昇すると、REIT の価値も上昇します。この収益の増加は、新しい物件の取得、物件の入居者数の増加、家賃の値上げなど、複数のソースから生じます。さらに、金利の低下などの他の要因も REIT の需要を高め、その価値を高める役割を果たす可能性があります。
初心者はどうやってREITに投資するのでしょうか？
不動産投資信託（REIT）には個人投資家であれば誰でも投資できます。証券会社に取引口座を開設するのと同じくらい簡単です。そこから資金を入金し、株式市場の他の資産と同様に、個々の上場 REIT への投資を開始できます。不動産投資信託（REIT）は、実際の不動産を所有または管理することなく、不動産へのエクスポージャーでポートフォリオを多様化したい投資家にとって魅力的な選択肢です。
非上場の民間 REIT に投資するには、収入要件を満たし、現地の金融市場規制に従って認定投資家になる必要があります。これらのファンドは通常、最低限の投資を必要とし、上場ファンドに比べてリスクが高くなる可能性があります。
REIT の配当は毎月支払われますか?
REIT次第ですね。一部の REIT は毎月配当金を支払っており、これがこれらのファンドに投資する大きな利点となっています。一方、他のファンドは四半期ごとまたは年ごとに配当金を支払います。すべての REIT は少なくとも年に 1 回は配当金を分配することが義務付けられています。これらの利益は配当金と呼ばれ、株主に分配されるファンドの利益の一部を表します。
配当金の支払い頻度に興味がある場合は、特定の REIT に投資する前に調査を行い、支払いスケジュールを確認してください。ファンドの配当履歴と配当額を調査すると、情報に基づいた投資決定を下すのに役立ちます。
不動産投資信託 (REIT) に投資するには、K-1 または 1099 納税申告書が必要ですか?
不動産投資信託 (REIT) の株式を所有している場合は、パートナーシップとして課税される有限責任会社 (LLC) の投資家向けに使用される Schedule K-1 を提出する必要はありません。 REIT は上場企業であるため、このフォームは必要ありません。
代わりに、REIT 投資家には配当金を報告し、通常はキャピタルゲイン分配を記載する 1099-DIV 納税申告書が発行されます。このフォームにより、REIT からの収入を税務申告で報告しやすくなります。
REITに投資すべきでしょうか？
不動産投資信託（REIT）への投資は、あらゆる投資戦略を多様化するための優れた方法であり、物理的な不動産を自分で所有することなく不動産に投資できる優れた方法です。
不動産所有者であることを楽しむ人もいるかもしれませんが、REIT が提供する直接的な関与の欠如は、REIT を魅力的な投資にしています。
