若者のための不動産投資：20代で不動産投資を始めるためのガイド

不動産投資は、確実に大きな富を築く方法であり、他の投資と同様に、若いうちから始めることで潜在的な収益を大幅に高めることができます。私自身、11軒の賃貸物件を所有しており、すべての経費を差し引いた後、毎月約5000ドルの純キャッシュフローを生み出しています。しかし、もし過去に戻れるとしたら、まず最初に不動産投資をもっと早く始めるでしょう（私が最初の賃貸物件を購入したのは31歳の時でした）。

この記事では、不動産投資家になるための基本と、初めて不動産投資を行う前に知っておくべきことすべてを解説します。

不動産投資は良い投資でしょうか？

長期的な不動産投資は、資産価値の上昇と賃貸収入によるキャッシュフローの両方が見込めるため魅力的です。アメリカの不動産価格は数十年にわたり着実に上昇していますが、不動産投資家として成功するには、優良物件を見つけ、リスクと費用を賢く管理することが不可欠です。

多くのインフルエンサーやリアリティ番組は、若い不動産投資家が簡単に驚異的な成功を収める様子を描いている。そして、少しでも疑念を抱かなければ、改修が必要な物件を購入し、ホームセンターに数回通うだけで、不動産で何百万ドルも稼ぐことができると信じてしまうかもしれない。

実のところ、賢明な不動産投資は、自己研鑽と理想的な物件探しに多大な投資を必要とする一種の芸術です。たった一度の不動産投資の失敗が、数十万ドルの損失につながり、信用スコアを著しく低下させる可能性もあります。

不動産投資の準備はできていますか？

不動産投資家として成功するためには、まず他の経済状況をきちんと整える必要があります。クレジットカードの負債に苦しんでいる場合や、数ヶ月分の生活費を緊急資金として貯めていない場合は、まずそれらを解決しましょう。

住宅ローンを組んで不動産を所有する予定がある場合、信用スコアが高いことは通常、不動産所有の前提条件となります。頭金を用意できる資金があると仮定すると、住宅ローンの確保は初めての賃貸物件購入における最大の障害となる可能性があるため、信用スコアに注意を払う価値があります。

最後に、不動産があなたの全体的な投資戦略にどのように適合するかを検討してください。個人的には、IRAや、勤務先に401(k)プランなど、税制優遇のある退職金口座を最大限に活用するまでは、不動産投資には手を出さない方が良いと思います。

और देखें

不動産投資には様々な方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。初心者の方は、限られた予算で利益を上げるための実践的なガイドを参考にすると良いでしょう。

不動産への直接投資

不動産投資と聞くと、多くの人は投資用物件の購入を思い浮かべるでしょう。直接不動産投資では、投資家は建物を購入し、所有者兼賃貸人となります。

オーナー兼賃貸人として、投資家は建物の維持管理費と固定資産税を支払う必要がありますが、テナントから賃料を徴収します。投資家が支払う賃料（住宅ローン返済額を含む）よりも多くの賃料を徴収できれば、投資はキャッシュフローを生み出し、投資家の収入となります。たとえ投資がプラスのキャッシュフローを生み出さなくても、投資家は後日建物をより高い価格で売却できれば利益を得られる可能性があります。

不動産への直接投資は、不動産投資において最も収益性の高い方法ですが、相当な覚悟が必要です。投資家は資金と個人の信用をリスクにさらし、所有物件が確実に賃貸され、維持管理されるよう継続的に努力しなければなりません。

住宅転売

不動産転売とは、投資家が状態の悪い物件を低価格で購入し、修繕や改修を行った後、すぐに転売して利益を得る投資方法です。この分野の投資家は、1回の取引で数万ドルから数十万ドルの利益（または損失）を得る可能性があり、ハイリスク・ハイリターンの投資と言えます。

優れた交渉力と建設工事に関する知識がない限り、不動産転売はプロに任せた方が良いでしょう（テレビ番組で見るようなこととは正反対です！）。

不動産投資信託（REIT）

不動産投資信託（REIT）とは、投資家のために不動産を購入する投資ファンドです。株式市場では、他の株式や投資信託と同様に、数千もの上場REITが取引可能です。また、オンライン不動産プラットフォームを通じて投資できる非上場REITも存在します。

REIT（不動産投資信託）は、株式や債券のポートフォリオに不動産を組み入れて分散投資を行う、あるいは不動産に受動的に投資する魅力的な方法です。REITは、賃貸物件を自分でポートフォリオに組み入れるよりもはるかに高い分散効果をもたらします。これによりリスクは軽減されますが、潜在的なリターンも制限される可能性があります。さらに、REITがどの物件を購入するかについて、投資家は一切関与できません。

不動産クラウドファンディング

FundriseやArk7といったオンライン不動産プラットフォームでは、わずか数千ドルから不動産投資が可能です。これらのプラットフォームは、不動産投資に「クラウドファンディング」という手法を用い、数十人の投資家から少額の資金を集めて物件を購入します。

不動産投資信託（REIT）への投資とは異なり、投資したい案件を自分で選ぶことができます。

不動産クラウドファンディングに投資すると、物件の売却益とキャッシュフローの分配金を受け取ることができます。投資期間中は資金が拘束されます。プラットフォームが投資収益の一部を手数料として徴収するため、自分で物件を購入する場合よりもリターンは低くなります。また、必ずしもリスクが低いとは限りません。物件に大規模な修繕が必要になったり、長期間空室になったりすると、資金需要が発生し、投資家は短期間で追加資金を投入する必要が生じる可能性があります。

初心者が不動産投資をする方法

不動産投資に興味はあるものの、十分な資金や信用力、あるいは自分で物件を購入する意欲がない場合は、不動産投資信託（REIT）やクラウドファンディングへの投資が、大きなリスクを負うことなく不動産投資の世界に足を踏み入れる優れた方法です。このタイプの投資は、少額の資金で始めるのに最適な選択肢です。ただし、この記事の残りの部分では、読者が直接不動産投資に興味を持っていることを前提として話を進めます。

キャッシュフローを理解する

不動産投資の目的として資産価値の上昇（値上がり益）を求める人もいるが、賢明な投資家はキャッシュフロー（現金収入）を目的として投資する。

キャッシュフローとは、賃貸物件から毎月得られる収入のうち、すべての経費を差し引いた後の金額のことです。キャッシュフローの大きな利点は、当初の投資資本に影響を与えることなく、時間とともに増加していく点です。これは、配当利回りの高い株式に似ているため、優れたリターンを得るために株価の上昇を心配する必要はありません。

家賃はインフレに伴って上昇する一方、住宅ローンの返済額は一定のままなので、時間の経過とともにキャッシュフローも増加します。最終的にはローンを完済し、キャッシュフローは大幅に増加するでしょう。

私の賃貸物件では、20%の現金利回りを実現しています。これは必ずしも容易ではありませんが、立地条件や投資額によっては達成可能です。この利回りには、賃貸物件の税制上の優遇措置、初期投資額の減少、潜在的な資産価値の上昇などは含まれていません。これらはすべて投資収益率（ROI）を高める要因となります。キャッシュフローを正しく計算する方法については、こちらの記事をご覧ください。

不動産投資を成功させるために必要なキャッシュフローを理解することが第一歩です。まずは、お住まいの地域の不動産価格を調査し、住宅ローン返済額と固定資産税を算出し、賃貸市場の状況と予想される収入を評価する必要があります。

多くの投資家は「2％ルール」と呼ばれる一般的な原則に依拠しています。これは、毎月の賃料収入が物件の購入価格の2％以上であるべきだというものです。例えば、200,000万ドルで物件を購入した場合、毎月少なくとも4,000ドルの賃料収入が必要になります。もちろん、このルールを満たすのは必ずしも容易ではありません。

不動産購入資金はどのように調達する予定ですか？

「現金は王様」とよく言われますが、これは不動産市場にも間違いなく当てはまります。現金で物件を購入できる幸運に恵まれれば、住宅ローンの複雑な手続きを回避でき、取引をより迅速に完了させ、利息の支払いがないため、より早くプラスのキャッシュフローを生み出すことができます。

住宅ローンが必要な場合は、ほとんどの銀行が、賃貸目的の物件に対して投資家に最低20％の頭金支払いを求めていることに注意してください。

この金額はほとんどの人にとってかなりの額です。特に、物件の修繕が必要になる可能性や、諸費用が発生すること、そして緊急時のための予備資金が必要になることを考えると、なおさらです。賃貸物件を安心して所有するには、購入価格の30%以上を現金で用意する必要があるかもしれません。

居住用住宅を購入する場合、頭金不要のローン（USDAローンやVAローンなど）を利用できる場合もあれば、頭金を5%程度に抑えて住宅を購入できる場合もあります。居住者兼所有者として購入した住宅をすぐに賃貸に出すことはできませんが、一定期間（通常は1年）居住した後であれば賃貸に出すことができます。私の知人の多くは、若い頃からこの方法で不動産投資を始めました。一戸建て住宅やアパートを1軒購入し、1～2年住んだ後、賃貸に出して、居住用の2軒目の住宅を購入したのです。

別の選択肢としては、二世帯住宅や複数戸建ての物件を購入し、1戸に住み、残りの戸を賃貸に出す方法があります。また、1戸から4戸の集合住宅を購入し、1戸に住んで居住者兼オーナーになることもできます。12ヶ月間住んだ後、建物全体を賃貸に出し、同じことを繰り返すことができます。

若い頃は、賃貸物件に改装したい家に引っ越すのはずっと簡単です。しかし、家族がいると、配偶者や子供たちに、彼らの基準を満たさないかもしれない家に毎年引っ越す必要があることを納得させるのは、はるかに難しくなります。

良い賃貸物件を見つける

魅力的な収益を生み出す賃貸物件を見つけるのは容易ではありませんが、私の経験も例外ではありません。私よりも高い収益を上げている投資家はたくさんいますが、彼らは市場の理解、物件の調査、賃貸物件の詳細の把握に多大な時間と労力を費やしています。年齢を重ねるにつれ、仕事や家族の責任が増え、新しい趣味に没頭するなどして、自由な時間は少なくなります。不動産、市場、そしてそこから利益を得る方法について学ぶことは、年齢とともに難しくなります（定年退職を迎えるまでは）。そのため、効果的な投資を行うためには、20代のうちに現実的な資金計画を立てることが不可欠です。

私は年間10～15軒ほどの住宅のリフォームと販売も手掛けており、優れた不動産取引を実現するエキスパートです。価格の高騰や激しい競争の中でも、物件のほとんどはMLS（Multiple Listing System：不動産情報ネットワーク）を通じて購入しています。

お得な買い物をするためのヒントをいくつかご紹介します。

• 不動産エージェントの経験は、素晴らしい取引を実現し、迅速な行動を可能にしてくれます。すべての投資家がエージェントになるべきだとは言いませんが、間違いなくプラスになります！
• あなたが不動産エージェントでないなら、時間をかけて、あなたのために迅速に働き、お得な物件を見つけてくれる一流のエージェントを探しましょう。
• 時間をかけて、お住まいの地域の価格や賃料を調査し、何がお得な物件なのかを見極めましょう。
• 良い物件を見つけるために不動産業者だけに頼ってはいけません。多くの業者は投資家ではないため、あなたが何を求めているのか分からないかもしれません。代わりに、 金銭的に規律を保とう 取引の調査と評価において。
• お住まいの地域の不動産投資クラブに参加して、他の投資家と交流し、彼らがどのような物件を購入し、どのように投資しているのかを学びましょう。

リスクを理解する

賃貸物件の所有には、大きなリスクと労力が伴うことは間違いありません。投資家が犯しがちな最大の過ちは、キャッシュフローがマイナスであるにもかかわらず、値上がり益を期待して物件を購入することです。

所有物件の価値が上がるのは素晴らしいことですが、私はキャッシュフローを重視しています。キャッシュフローがあればお金が手元に入り、それをさらに物件の購入、他の投資、あるいは楽しいことに使うことができます。キャッシュフローがマイナスになると、物事がうまくいかなくなる可能性が高くなります。

キャッシュフローがマイナスの場合、ほとんどの投資家は賃貸物件に費やす金額を過小評価してしまうという問題があります。また、物件の市場価値が上昇するという保証も、いつ上昇するかの保証もありません。十分な時間が経てば、物件の価値は上がる可能性が高いですが、それ以前に下落する可能性もあります。毎月どれくらい家賃を払い続けられるでしょうか？最終的には、資金が尽きて売却せざるを得なくなり、場合によっては購入価格よりも低い価格で売却することになります。そのため、人生最大の投資である不動産を適切に資金調達する方法を理解することが非常に重要です。キャッシュフローがプラスであれば、売却する必要はなく、また、売却したくもないでしょう。なぜなら、現金が手元に残るからです。

人々がしばしば見落としがちなもう一つの問題は、メンテナンス費用です。毎月、メンテナンス費用として予算を確保する必要があります。私の場合は、物件の築年数や状態にもよりますが、家賃の10%から20%がメンテナンス費用に充てられています。メンテナンス費用を予算に組み込まないと、賃貸物件から収入を得ることができない可能性があります。これらの費用を管理するために、50/30/20ルールという予算編成法を活用できます。これは、支出計画を立てるための効果的な枠組みとなります。

所有する賃貸物件の月々の住宅ローン返済額は、税金と保険料を含めて400ドルから600ドルです。月々の家賃収入は1,100ドルから1,500ドルです。修繕費や空室期間を考慮すると、純キャッシュフローは約500ドル/月となります。

賃貸物件の管理には時間と労力が必要です。入居者を探し、賃貸契約書を作成し、収入と支出を正確に記録し、全員が期日通りに家賃を支払うようにしなければなりません。これらの業務すべてを月額家賃の約8～10％で不動産管理会社に委託することもできますが、その費用も予算に計上しておく必要があります。

結論

賃貸物件は、早期退職を可能にする素晴らしい投資になり得ます。しかし、一攫千金を狙えるものではなく、簡単に実行できるものでもありません。不動産投資で成功するには、時間、柔軟性、そして意欲が必要です。早く始めれば始めるほど、成功は容易になり、将来の生活もより有利になります。さあ、今すぐ資産計画を立て始めましょう。